पुणे - गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी चा अहवाल जानेवारी २०२३ जाहीर

 गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी चा  अहवाल जानेवारी २०२३  जाहीर

२०२२ मध्ये घरांच्या किमतीत एकूण १०.८५% वाढ , नवीन प्रकल्पांचे प्रमाण १७%ने वाढले.

    ठळक मुद्दे 

• गेल्या वर्षभरात पुणे शहरातील घरांच्या सरासरी किमती १०.८५% ने वाढल्या आहेत. यात २०२१ मध्ये सरासरी रु. ४,९२६ प्रति चौ. फूट.ची वाढ होऊन  डिसेंबर २०२२ मध्ये ५,४६१रुपये प्रति चौरस फूट हा सार्वकालिक उच्चांक झाला. 

• संपूर्ण शहरामध्ये घरांच्या  किंमतींमध्ये वाढ झाली असून  विशेषत: नवीन प्रकल्पांमध्ये वर्षभरात किंमती २३% पेक्षा जास्त वाढल्या आहेत.

• तयार आणि जवळजवळ तयार होण्याच्या मार्गावरील यादी हे डिसेंबर २०२२ मध्ये उपलब्ध असलेल्या सर्व युनिट्सपैकी ६% आहेत, जे गेल्या  १० वर्षांच्या काळातील सर्वात कमी स्तरावर आहे. 

• प्रथमच, दर वर्षी ८ वर्षांहून अधिक परवडण्यामध्ये सुधारणा झाल्यानंतर परवडणारी क्षमता ३.७१ पर्यंत खाली येते. मात्र व्याजदरात वाढ होऊनही परवडणारी क्षमता आता मजबूत झाली आहे. 

• विक्रीसाठी उपलब्ध असलेल्या यादीमध्ये किरकोळ ०.५% वाढ झाली आहे.

• एकूण यादीत विक्रीसाठी ७२,१२९ युनिट्स असून यात विकासाधीन एकूण यादीच्या 23.21% वर समाधानकारक आहे. यातील (७६.७९% विकली गेली आहे).

पुणे, जानेवारी १०, २०२३: गेरा डेव्हलपमेंट्स, रिअल इस्टेट व्यवसायाचे प्रणेते आणि पुणे, गोवा आणि बेंगळुरू येथील प्रीमियम निवासी आणि व्यावसायिक प्रकल्पांचे पुरस्कार विजेते निर्माते, यांनी आज त्यांच्या द्वि-वार्षिक अहवालाची जानेवारी २०२३ आवृत्ती 'गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी रिपोर्ट' प्रकाशित केले. हा रिपोर्ट गेरा डेव्हलपमेंट्सने केलेल्या प्राथमिक आणि स्वतःच्या  संशोधनावर आधारित असून यात शहराच्या मध्यभागी असलेल्या ३०किलोमीटरच्या परिघातील  सर्व विद्यमान प्रकल्पांचा समावेश आहे. हा अहवाल पुण्याच्या निवासी स्थावर बाजाराच्या प्रदीर्घ काळ चाललेल्या, जनगणनेवर आधारित अभ्यासाचा परिणाम आहे.

जून २०२२ ते डिसेंबर २०२२ या कालावधीतील गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी अहवालानुसार, सर्वसामान्यपणे  सर्व मापदंड अतिशय मजबूत दिसतात. घराच्या किमती सरासरी रु. ५,४६१ प्रति चौ. फूटची वाढ हि डिसेंबर २०१५ मध्ये ५,०९६ रु. नुसार ८% नी सुद्धा वाढली नाही. या कालावधीत पगार वाढल्याने व्याजदरात झालेल्या वाढीपेक्षा जास्त भरपाई मिळते. २०२२ मध्ये घरांच्या किमती १०.८५% वाढल्या आहेत.सरासरी दर डिसेंबर २०२१ मध्ये  ४,९२६ प्रति चौ. फूट पासून वाढून  डिसेंबर '२२ मध्ये ५,४८१ प्रति चौ. फूट ने वाढले आहेत. गेल्या सहा महिन्यांत सुरू करण्यात आलेला ताजा पुरवठा समाधानकारक  पातळीवर राहिला आहे, परंतु डिसेंबर '२१ रोजी संपलेल्या सहामासिक कालावधीच्या तुलनेत, ताजा पुरवठा २२% ने कमी झाला आहे आणि जून '२२ रोजी संपलेल्या सहामासिक कालावधीच्या तुलनेत कमी झाला आहे. हा १३% ने कमी झाला असून हे दर्शवतो कि की नवीन प्रकल्प हे समाधानकारक  पातळीवर होत आहेत परंतु गेल्या काही काळातील  गती एवढी नाही. 

एकूण ७२,१२९ घरांमध्ये विक्रीसाठी एकूण यादी चांगली असून  ३१०,७२५ घरांमध्ये विकासाधीन एकूण यादीपैकी २३.२१% इतकी आहे.  एकूण यादीतील  संख्या डिसेंबर '१५ पासून वाजवीपणे स्थिर आहे. बदलण्याचे प्रमाण देखील ०.९५ वर स्थिर आहे. यादीतील कपात  ८.३७ च्या सर्वकालीन नीचांकावर आहे.

गेरा रेसिडेन्शिअल रिअॅल्टी अहवाल जानेवारी २०२३ आवृत्तीचे निष्कर्ष आणि पुण्याच्या निवासी रिअल इस्टेट मार्केटमधील ताज्या ट्रेंडबद्दल बोलताना, गेरा डेव्हलपमेंट्सचे व्यवस्थापकीय संचालक  रोहित गेरा म्हणाले, “पुणे रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये २०२२ चांगले राहिले - हे देशभरातील इतर रिअल इस्टेट मार्केटशी सुसंगत आहे. वाढत्या व्याजदराचा एकूण बाजारावर फारसा विपरीत परिणाम झालेला नाही; काही विक्रीवर परिणाम झाला असला तरी, या कालावधीतील पगारवाढीमुळे व्याजदरातील वाढीपेक्षा जास्त भरपाई झाली आहे. तथापि, मॅक्रो-इकॉनॉमिक आणि जागतिक घटकांमुळे भविष्यात अधिक अनिश्चितता आहे. आम्ही IT क्षेत्रातील रोजगारावर परिणाम करणारे वाढलेले जागतिक हेडविंड आणि टाळेबंदी पाहत आहोत. आमचा विश्वास आहे की परवडण्याव्यतिरिक्त एक मोठी समस्या (जी सध्या चिंतेचे कारण नाही), नोकरीची सुरक्षा आहे.”

" परवडण्याकडे दुर्लक्ष करून, नोकरीच्या असुरक्षिततेमुळे लोक घरासारखी मोठी खरेदी करण्याचा निर्णय टाळू शकतात. आतापर्यंत भारतावर तुलनेने कमी परिणाम झालेला दिसत असताना, आणि आम्हाला उर्वरित जगासाठी आशेचे किरण म्हणून ओळखले जात आहे.मात्र,  तंत्रज्ञान क्षेत्रातील टाळेबंदी आणि भावनांच्या अनुषंगाने घरांच्या विक्रीवर परिणाम होईल."

"एकीकृत विकास नियंत्रण नियम लागू झाल्यामुळे संपूर्ण पुणे महानगरपालिका आणि पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका कार्यक्षेत्रातील विकास क्षमतांमध्ये लक्षणीय वाढ झाली आहे. याचा एक परिणाम म्हणजे प्रकल्पांचे वाढलेले आकार आहे,"

ते पुढे म्हणाले, “पीएमआरडीए क्षेत्रामध्ये युनिफाइड डीसी नियम लागू झाल्यानंतर या वाढलेल्या विकास क्षमतेचा मोठा परिणाम दिसून येईल. पीएमआरडीएच्या अखत्यारीतील सर्वाधिक क्षेत्रफळ आहे. या क्षेत्रांचा विकास कमी आहे आणि दर सामान्यतः कमी आहेत. उच्च घनतेमुळे बांधकामाचा खर्च जास्त होतो, कारण घनता प्रभावीपणे उंच इमारती, पोडियममध्ये अतिरिक्त पार्किंग इत्यादी गोष्टी तयार कराव्या लागतात," 

त्यांनी विकासकांसाठी बांधकाम खर्चात वाढ अधोरेखित करून ते म्हणाले, “ वाढलेल्या घनतेमुळे बांधकामाचा खर्च वाढेल तसेच संभाव्य पुरवठा वाढेल. आतापर्यंत, मागणीच्या अनुषंगाने पुरवठा चालू आहे आणि म्हणूनच बाजारपेठेत तेजी आहे. त्याच्या पृष्ठभागावर, गोष्टी खूप छान दिसतात. नोकरीची सुरक्षितता आणि जास्त पुरवठा, बाजार खाली आणतो की नाही हे काळच सांगेल.”

जुलै २०२२ ते डिसेंबर २०२२ या कालावधीतील ट्रेंडचा समावेश असलेल्या गेरा पुणे रेसिडेन्शिअल रिअ‍ॅलिटी अहवालाचे मुख्य ठळक मुद्दे :

# नवीन प्रकल्प वार्षिक स्तरावर १७% ने वाढले-  कोरोना काळाच्या  दोन्ही टप्प्यांदरम्यान पुणे निवासी स्थावर मालमत्तेच्या जागेत प्रचलित असलेल्या पुरवठ्यात वाढ झाल्यामुळे विकासकांनी निवासी रिअल इस्टेटची मागणी पूर्ण करण्यासाठी नवीन युनिट्स सुरू केली आहेत. गेल्या ६महिन्यांत सुरू करण्यात आलेला ताजा पुरवठा भारदस्त पातळीवर आहे तथापि, डिसेंबर २१ रोजी संपलेल्या सहामासिक कालावधीच्या तुलनेत, ताज्या पुरवठा २२% ने कमी झाला आहे आणि जून '२२च्या सहामासिक कालावधीच्या तुलनेत तो कमी झाला आहे. १३% ने सूचित करते की नवीन प्रकल्प समाधान  पातळीवर होत आहेत. तथापि, जर शेवटचे १२ महिने कोणतेही संकेत असतील तर, नवीन प्रकल्प मजबूत असतील आणि रिप्लेसमेंट रेशो आणि  इन्व्हेंटरी ओव्हरहॅंग सारख्या ऑपरेशनल मेट्रिक्स नजीकच्या काळात कोणत्याही धोकादायक गोष्टी दाखवत नाही.

# विक्रीसाठी उपलब्ध यादी  किरकोळ ०.५% ने वाढली-  ७२,१२९घरांमध्ये विक्रीसाठी उपलब्ध असलेली सध्याची यादी बांधकाम स्थितीवर आधारित ४ टप्प्यांमध्ये वर्गीकृत केली आहे. म्हणजे, लवकर, मध्य, शेवट आणि तयार अश्या प्रकारे आहे. डिसें २२ पर्यंत विक्रीसाठी सर्व उपलब्ध युनिट्सपैकी प्रारंभिक-स्टेज इन्व्हेंटरी ~३१% आहे. सुरुवातीच्या टप्प्यातील यादी, एका वर्षापूर्वी ~३०% वर, अंदाजे समान पातळीवर राहिली आहे. अपार्टमेंट्सच्या संख्येत झालेली घट ही सुरुवातीच्या टप्प्यातील प्रकल्पांमध्ये सर्वात जास्त आहे ज्यामध्ये सर्वाधिक ४५,०००घरे विक्रीसाठी उपलब्ध आहेत.

# लक्झरीमध्ये +७१% वाढ होत असून प्रीमियम प्लसमध्ये +२१% वाढ - किमतीच्या विभागांनुसार नवीन लाँचच्या गेल्या वर्षभराचा विचार करता, लक्झरी (किंमती रु. ८,२६१+ प्रति चौ. फूट.) आणि प्रीमियमप्लस (किंमती रु. ६,६१० प्रति चौ. फूट आणि रु. ८,२६१ प्रति चौ. फूट दरम्यान) आहेत.  गेल्या वर्षीच्या तुलनेत लक्झरीमध्ये  +७१% वाढ आणि प्रीमियम प्लसमध्ये +२१% वाढ दिसून येत आहे. अर्थसंकल्प (<रु. ४,४०६ प्रति चौ. फूट) सेगमेंटने कमी पायावर असूनही ३१% वाढ केली आहे. एकूणच आधारावर आणि गेल्या वर्षीच्या तुलनेत, बाजारातील नवीन प्रकल्पाने १७% वाढ दर्शविली आहे, मूल्य (रु. ४,४०७प्रति चौ. फूट. ते ५,५०७ प्रति चौ. फूट) आणि प्रीमियम (रु. ५,५०८ प्रति चौ. फूट.)  ते ६,६०९ प्रति चौ. फूट) विभाग मागे राहिले आहेत जे अनुक्रमे २% आणि ९% ची निःशब्द वाढ दर्शवितात.

# वार्षिक स्तरावर विक्री ११% वाढली - H2 2021 आणि H2 २०२२ मधील विक्री वेगाची तुलना केल्यास, ऑफटेकमध्ये (५२,२२७ युनिट्सवरून ५०,०३६ युनिट्सपर्यंत) म्हणजेच 4% घट झाली आहे क्रमाक्रमाने (H1 2022 च्या तुलनेत) मागणी ७% ने कमी झाली आहे. तथापि, मागील ३ सहा मासिक कालावधीसाठी व्हॉल्यूम ५०,००० युनिट्सच्या वर आरामदायी आहे जे कोणतेही धोका दाखवत नाहीत.  नवीन प्रकल्पांच्या बाबतीत एकल-अंकी घसरण हे बाजार अधिक सामान्य आणि टिकाऊ बनण्याला कारणीभूत आहे.

बजेट आणि व्हॅल्यू सेगमेंटने ग्राहकांची पसंती गमावणे सुरूच ठेवले आहे . या दोन्ही विभागांमध्ये -११% आणि -१९% ने घट झाली आहे - तर प्रीमियम, प्रीमियमप्लस आणि लक्झरी विभागांना सकारात्मक वाढ दर्शविणारी पसंती मिळत आहे. प्रीमियमप्लस विभागातील वाढ किरकोळ आहे तर प्रीमियम आणि लक्झरी विभागांमध्ये १५% आणि २९% ची उच्च दुहेरी-अंकी वाढ आहे. स्पष्टपणे, बजेट आणि मूल्य विभाग हा विक्री वाढीचा दर कमी करणारा आहे तर इतर विभाग अप्रभावित राहतात.

# बाजार मोठ्या प्रकल्पांकडे आपला कल सुरू ठेवतो- २२ डिसेंबर रोजी मोठ्या प्रकल्पांची (जे ५०० पेक्षा जास्त युनिट्स आहेत) १६७आहे. ही संख्या डिसेंबर १८ मधील १२३ प्रकल्पांवरून आता १६७ झाली आहे. डिसेंबर १८ मध्ये, विकसित होत असलेल्या एकूण ३,५२५ प्रकल्पांपैकी हे १२३ प्रकल्प ३.५% होते. जून २२ मध्ये, १६७ प्रकल्प विकसित होत असलेल्या एकूण २,५०९ प्रकल्पांपैकी ७% होते.

# परवडणारी क्षमता ८ वर्षांहून अधिक काळानंतर प्रथमच ३.७१x वार्षिक उत्पन्नापर्यंत कमी - घरे कमी परवडणारी बनली आहेत तथापि, एकूणच आधारावर, वार्षिक उत्पन्न ३.७१x वर परवडणारी क्षमता खूप मजबूत आहे. कालांतराने व्याजदर कमी झाले आहेत, तर उत्पन्न वाढले आहे त्यामुळे परवडणारीता लक्षणीयरीत्या वाढली आहे. तथापि, घराच्या किमती तसेच व्याजदर लक्षणीय वाढल्याने हे चक्र तळाशी गेले असावे. विकासकांच्या इनपुट खर्चामुळे विकासकांना किमती वाढवण्यास भाग पाडले आहे. वाढलेले व्याजदर आणि महागाई यामुळे घर खरेदीदाराला प्रति रुपया कमी मिळतो, आणि त्यामुळे परवडणारे समीकरण हे समाधानकारक असले तरीही विकासकांसाठी त्रासदायक असू शकते. 

अहवालानुसार, जून ११ मध्ये, १००० चौरस फुटाचे घर खरेदी करण्यासाठी लागणारा पगार घराच्या किमतीच्या ४.८३ पट होता. हे डिसेंबर १४ मध्ये उच्चांकावर पोहोचले जेथे वाढीव पगार आणि वाढीव दराने समान १,०० चौरस फूट घर खरेदी करण्यासाठी आवश्यक पगार ५. २७ पट होता. १४ डिसेंबरपासून, पगारवाढीसह व्याजदर आणि घराच्या किमतींमध्ये सातत्याने होणारी घट यामुळे १,०० चौरस फूट घरासाठी घराची किंमत आता पगाराच्या 3.71 पट आहे. तथापि, डिसेंबर '२१ च्या तुलनेत परवडणारीता ३.५६ वरून ३.७१ पर्यंत कमी झाली आहे. प्रामुख्याने डिसेंबर '२१  मधील ७.७% वरून डिसेंबर '२२ मध्ये ९.६% व्याजदर आणि किंमती 4,926 रुपये प्रति चौ. फूट वरून ५,४६१ रुपये झाल्यामुळे प्रति चौ. फूट झाला. 

विक्री आणि नवीन लाँचच्या बाबतीत भूतकाळात तीव्र वाढ पाहिल्यानंतर - बाजार शाश्वत पातळीवर सुव्यवस्थित झाले आहेत. गेल्या 12 महिन्यांत सर्व प्रकल्पांच्या किमती १०.८५% ने वाढल्या आहेत. झालेले आणि नवीन प्रकल्पमधील वार्षिक वाढ चांगली आहे. सहामासिक आधारावर झालेले आणि नवीन प्रकल्प दोन्ही -४% आणि -२२% कमी झाले आहेत. उच्च आकारांची मागणी आणि ग्राहकांच्या पसंतीच्या बाबतीत चांगले काम करणे सुरूच आहे. रिप्लेसमेंट रेशो ०.९५ आहे जे दर्शविते की मागणी पुरवठ्यापेक्षा जास्त आहे तर इन्व्हेंटरी ओव्हरहॅंग <९ महिने आहे या वस्तुस्थितीचा पुनरुच्चार करतो की बाजारातील मूलभूत गोष्टी नजीकच्या ते मध्यम कालावधीत मजबूत राहतात.

गेरा पुणे रेसिडेन्शियल रियल्टी अहवालाविषयी: गेरा पुणे रेसिडेन्शिअल रियल्टी रिपोर्ट हा गेरा डेव्हलपमेंट्सचा द्वि-वार्षिक उपक्रम आहे, ज्याचा उद्देश पुण्यातील निवासी रियल्टी मार्केटच्या पुरवठा आणि मागणी या दोन्ही बाजूंवर प्रकाश टाकणे  आहे. हा प्रदीर्घ काळ चालणारा, जनगणना-आधारित अभ्यास डेटा गोळा करण्याच्या ऑन-स्ट्रीट पद्धतीचा वापर केला असून पुणे शहरी एकत्रीकरण क्षेत्राचा समावेश आहे..त्यानंतर डेटा प्रमाणित केला जाऊन  सांख्यिकीय विश्लेषण केले जाते. २०११ मध्‍ये माहिती गोळा करण्‍याचा उपक्रम म्‍हणून  सुरू झाले ते आता रियल्‍टर्स, IPCs, रिसर्च हाऊसेस, ब्रोकरेज हाऊसेस आणि बँका आणि आर्थिक संस्‍था बनले आहे. उपलब्ध इन्व्हेंटरी, तयार प्रकल्प आणि किमतींचे विस्तृत विहंगावलोकन याशिवाय, अहवाल किंमत विभाग, चौरस फुटेज, बांधकाम स्टेज आणि युनिटच्या आकारानुसार यानुसार अधिक सखोल माहिती देतो.